Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости несовершеннолетнего ребенка по закону обязательно (ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ). Это касается как родителей, так и усыновителей или опекунов.

Отчуждение имущества ребенка без разрешения органа опеки и попечительства (далее – ООиП) является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, без разрешения Росреестр не примет документы на регистрацию.

Рассмотрим, каковы условия для получения согласия, как оформить разрешение и что для этого понадобится, когда ООиП может отказать в выдаче документа.

Условия продажи недвижимости несовершеннолетнего

Несовершеннолетние дети вправе ограниченно распоряжаться своим имуществом. Ребенок от 14 до 18 лет подписывает все договоры самостоятельно, но с разрешения родителей или иных законных представителей: усыновителей, опекуна. Если же ему еще нет 14 лет, все сделки от его имени совершают представители.

Какие условия должны быть соблюдены для получения разрешения на продажу квартиры или доли в праве собственности:

1. Предоставление другой недвижимости. Ребенок не может остаться без жилья, и родители должны найти ему квартиру, которая не будет уступать по размерам и иным параметрам продаваемой. Сделку с большой долей вероятности одобрят, если другое жилье больше по площади и дороже по цене находится в лучшем районе.
2. Открытие банковского счета для перечисления денег от продажи недвижимости ребенка. Этим вариантом часто пользуются люди, берущие ипотеку: банк вряд ли одобрит ипотечный кредит, если в приобретаемой квартире придется выделять долю ребенку. Родители оформляют ипотеку на себя, а деньги от проданной недвижимости перечисляют на банковский счет, откуда тот сможет снять их по достижении совершеннолетия. Но ООиП обычно отказывают в такой схеме, указывая на то, что недвижимость для ребенка надежнее, и через несколько лет за вырученные деньги он сможет купить себе только комнату в общежитии.

Примечание: в ООиП для получения окончательного разрешения предоставляются все документы по сделке. Если даже предварительное разрешение получено, это не означает, что на окончательном этапе сделку не «завернут». Если альтернативная недвижимость хуже по параметрам и не соответствует интересам несовершеннолетнего, в проведении сделки будет отказано.

Когда можно не соблюдать условия

В некоторых случаях ООиП «закрывают глаза» и выдают разрешение, даже если приобретаемая взамен квартира хуже продаваемой.

Когда возможно отступление от условий:

1. Если ребенку требуется дорогостоящее лечение. Его квартира продается и покупается другая дешевле. Разница в цене направляется на лечение.
2. Если несовершеннолетнему требуется обучение в специализированном учреждении закрытого типа, и такого в городе его проживания нет, приходится переезжать и продавать имущество.
3. Если проживание на продаваемой жилплощади негативно отражается на его здоровье: например, появилась аллергия, хроническое заболевание.

Важно знать: четкого регламента для сотрудников ООиП на федеральном уровне нет. По каждому обращению решение принимается индивидуально после тщательного изучения условий сделок.

Получение разрешения органов опеки: пошаговая инструкция

Для начала родителям нужно определиться, как они будут соблюдать интересы ребенка: выделят ему долю в другой квартире, или же положат деньги от продажи имеющейся недвижимости на банковский счет.

После этого можно заняться оформлением разрешения на сделку с долей несовершеннолетнего или всей квартирой.

Шаг 1: предварительное разрешение

Чтобы получить предварительное разрешение, нужно обратиться в ООиП с заявлением о его выдаче. Документ должны выдать в течение 15 дней с момента подачи заявления. Это делается еще до поиска другой квартиры, приобретаемой взамен продаваемой.

В заявлении нужно указать сведения о ребенке и отчуждаемой недвижимости, а также попросить о выдаче разрешения. Срок его действия регламентируется региональными законами. Обычно это три месяца, но могут сделать пометку и «до исполнения условия, указанного в разрешении».

Шаг 2: заключение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП) нужен для получения окончательного разрешения ООиП. Сотрудники должны проверить, действительно ли приобретаемая на замену недвижимость соответствует всем требованиям.

Примечание: преддоговор оформляется с продавцом квартиры, в Росреестр не подается. Переход права собственности регистрируется только по основному ДКП.

Шаг 3: получение окончательного разрешения

Получив документы по сделке, нужно представить их вместе с преддоговором в ООиП. Только после этого отчуждение недвижимости одобрят и выдадут постановление о согласии на сделку.

Как и в случае с предварительным, срок действия окончательного разрешения зависит от региона. В основном он составляет три месяца. Если же срок не установлен, документ действует один год. Но лучше этот вопрос уточнить в ООиП: везде могут быть разные регламенты.

Шаг 4: продажа недвижимости несовершеннолетнего и покупка новой квартиры

Лучше всего продавать квартиру ребенка с одновременной покупкой нового жилья. Это называется альтернативной сделкой, где продавец (несовершеннолетний) сразу выступает и покупателем. В одиночку это провернуть проблематично, так как будет целая цепочка участников, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу или риэлтору.

Родитель или ребенок старше 14 лет подписывают сразу два ДКП: один – по которому квартира продается, второй – по которому покупается новая недвижимость на замену. После этого все документы подаются на регистрацию.

Какие нужны документы для разрешения и сделки

Чтобы получить разрешение, законные представители несовершеннолетнего должны представить в ООиП полный пакет документов:

1. Заявление о выдаче разрешения.
2. Выписку из ЕГРН.
3. Паспорта обоих родителей и ребенка старше 14 лет.
4. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет.
5. Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у несовершеннолетнего: старый ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, и пр.
6. Технический паспорт.

Чтобы сделка была одобрена окончательно, понадобится предварительный ДКП с продавцом приобретаемой недвижимости, а также документы на нее.

Для самой сделки понадобится выписка из ЕГРН, паспорта всех участников, свидетельство ребенка до 14 лет, разрешение ООиП, техпаспорт на недвижимость.

ДКП недвижимости несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению и подписывается только в присутствии нотариуса. После заключения сделки он сам подаст документы на регистрацию перехода права собственности, и получить новую выписку из ЕГРН можно будет уже через три рабочих дня.

Примечание: покупатель может запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет зарегистрированных людей. Лучше оформить эти документы заранее.

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Согласие органов опеки на продажу квартиру могут не выдать в нескольких ситуациях:

1. Если взамен приобретается квартира в строящемся доме. Обоснование здесь одно: пока дом достроят, ребенку негде будет жить. Но сделку могут одобрить, если до сдачи осталось совсем немного времени.
2. Если покупается квартира в ипотеку. Опека может отказать в разрешении, так как при неисполнении обязательств перед банком недвижимость могут изъять для погашения задолженности, и ребенок останется без жилья. Кроме того, сами банки зачастую отказывают в ипотечном кредитовании, если придется выделять долю несовершеннолетнему.
3. Второй родитель не дал согласие на сделку, если он не лишен родительских прав, не умер и не признан пропавшим без вести. Если же отец или мать заявили о несогласии на продажу жилья ребенка, можно принудить их оформить нотариальное согласие через суд, и только потом обратиться в ООиП.
4. Если родители выделяют долю ребенку в другой квартире по договору дарения, а деньги от проданного жилья не собираются вносить на банковский счет. Раньше такие сделки допускались, но сейчас получить разрешение проблематично, и опека просит положить вырученные от продажи деньги на счет в банке.
5. Разница в цене недвижимости. Если кадастровая стоимость покупаемого жилья ниже, чем продаваемого, сделку вряд ли одобрят.
6. Непригодность приобретаемого жилья для проживания. Не получится продать обустроенную квартиру пусть и в неблагополучном районе и купить частный дом без коммуникаций, если нет возможности их подведения.

Важно знать: если опека отказала в выдаче разрешения, можно обжаловать постановление об отказе в судебном порядке. Если требования истца удовлетворят, ООиП обяжут выдать согласие по решению суда.

Особенности отдельных сделок с имуществом детей

Если ребенок просто прописан в квартире, но не числится в качестве собственника, оформлять разрешение и заключать нотариальный договор не придется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать:

1. Если родители не планируют приобретать несовершеннолетнему другую недвижимость, они могут открыть банковский счет и перечислить деньги от продажи туда, но с разрешения опеки. Нередко ООиП одновременно просит и выделить хотя бы минимальную долю, и положить средства на счет.
2. Если продажа недвижимости ребенка связана с необходимостью дорогостоящего лечения или содержания в закрытом интернате, родитель должен представить подтверждающие документы.
3. Если мать и отец разводятся, и хотят поделить имущество, в котором есть доля ребенка, получить разрешение проще. Обычно опека идет навстречу и позволяет выделить даже меньшую долю в другом жилье.
4. Разрешение выдается ООиП по месту регистрации ребенка. Если он не прописан по адресу продаваемой квартиры, придется взаимодействовать сразу с несколькими отделами опеки.
5. Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего в пользу опекуна или родственника не допускается. Сделку могут признать недействительной.
6. Если ребенок является наследником по закону или по завещанию, но еще не вступил в наследство. Придется сначала получать свидетельство у нотариуса, регистрировать право собственности, и только после этого заниматься оформлением разрешения и продажей.