Можно ли и как продать квартиру, купленную в ипотеку и купить другую

В зависимости от причин, по которым необходим смена квартиры, вопрос купли-продажи недвижимости может быть решен по-разному. Риелторы отмечают, что наиболее популярными причинами смены одной квартиры, приобретенной в ипотеку, на другую, купленную по той же программе, являются:

• Улучшение материального положения заемщика или увеличение семьи. Нередко ипотеку оформляют молодые семьи, которые после появления детей стремятся улучшить свои жилищные условия.
• Изменение семейных обстоятельств. Именно так завуалировано заемщики называют развод, когда требуется продать недвижимость, приобретенную в браке, разделить деньги и приобрести квартиры меньшего размера.
• Ухудшение материального положения. Ипотечные кредиты банки выдают не только в рублях, но и в долларах или евро. За последние пару лет отечественная валюта обесценилась более чем в два раза, причем зарплаты остались на прежнем уровне, и теперь многие семьи просто не в состоянии выплачивать взятый кредит.

Могут быть и другие причины, по которым заемщику необходимо сменить жилье, например, переход на новое место работы и нежелание добираться туда через весь город.

Если планируется увеличение жилплощади или переезд в более престижный район, то есть планируемый к покупке объект недвижимости более дорогой и ликвидный, заемщик может обратиться в банк с вопросом о замене залога. Однако такой вариант возможен, в основном если приобретение нового жилья идет по договору мены, либо заемщик сначала покупает новую недвижимость, а затем продает старую.

Такие ситуации встречаются редко. Как правило, заемщику надо сначала продать жилье, а затем уже купить новое.

А что говорит закон?

Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон). Статья 37 вышеупомянутого закона говорит о том, что для отчуждения (попросту говоря, продажи) заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, то есть банка.

Таким образом, без разрешения банка сделка не будет занесена в государственный реестр.

Если же продавец каким-то образом обошел закон и продал заложенное имущество, то в соответствии со статьей 39 закона банк имеет право требовать досрочное исполнение обязательств, в том числе и от покупателя, или же признания сделки недействительной.

Как получить разрешение на продажу?

Итак, главным условием является получение от банка разрешения на продажу недвижимости. Практически у всех банков уже отлажена четкая процедура выдачи разрешения на отчуждение имущества. Финансовые учреждения заинтересованы в выплате ипотеки, а кто будет при этом владельцем, их не интересует.

Как правило, отчуждение возможно при условии полного погашения ипотечного кредита. Если заемщик не имеет возможности самостоятельно закрыть долг, то ситуация несколько усложняется. Сначала заемщик должен найти покупателя, который готов внести сумму за ипотеку, только после этого банк снимает обременение, и возможно совершение сделки.

Проблемы, связанные с продажей обремененной квартиры

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — задача достаточно сложная, так как далеко не каждый покупатель согласится приобретать такую недвижимость. В связи с этим возникает две проблемы:

• Узкий круг покупателей. Наиболее сложное в вопросе продажи ипотечной недвижимости – поиск покупателя. Многие просто боятся связываться с банком, опасаясь потерять в будущем и недвижимость, и деньги. Учитывая богатый выбор недвижимости, выставленной на продажу, поиск человека, готового купить такую квартиру, может стать настоящей проблемой.
• Необходимость продавать по заниженной стоимости. Так как круг потенциальных покупателей существенно сужается, то для того чтобы сделать предложение более привлекательным, приходится делать существенные скидки, уступая квартиру по цене, ниже рыночной.

Кроме того, иногда банки устанавливают штраф за досрочное погашение ипотеки. В таком случае нужно просчитать все расходы, чтобы не оказалось, что сделка является невыгодной.

Способы продажи квартиры

Наиболее вероятны следующие способы продажи обремененной ипотекой квартиры:

• самостоятельная продажа покупателю за наличный расчет;
• продажа квартиры покупателю, который оформляет ее по ипотеке;
• продажа с привлечением риелторской организации в качестве посредника.

Рассмотрим все варианты более подробно.

Самостоятельная продажа

В таком случае продавец самостоятельно ищет покупателя.

Суть сделки следующая. Сначала покупатель передает продавцу ту часть денег, которые нужно заплатить по ипотеке, чтобы выплатить долг. После этого продавец и представитель банковской организации снимают обременение с квартиры, а покупатель регистрирует права на недвижимость, одновременно передавая оставшуюся сумму.

Главной проблемой является то, что необходимо найти покупателя, который до совершения сделки согласится внести необходимую сумму. Данная операция довольно рискованна, ведь в случае недобросовестности продавца покупатель может остаться и без квартиры, и без денег.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может потребовать зарегистрировать договор задатка у нотариуса.

Продажа покупателю, который оформляет ипотеку

В таком случае идеальна ситуация, когда у покупателя есть сумма, необходимая для погашения ипотеки. Продавец за полученные деньги расплачивается с банком и снимает все ограничения. После этого покупатель предоставляет необходимые для совершения сделки документы и оформляет ипотеку, а продавец получает остаток средств от банка.

Желательно, чтобы ипотека бралась в том же банке. Тогда можно рассчитывать на более быструю и простую процедуру, а документы будущего покупателя можно приложить к заявлению с просьбой разрешить досрочное погашение ипотеки.

Продажа квартиры с помощью агентства недвижимости

Ситуация очень похожа на первый способ продать квартиру, только поиском покупателя занимается риелтор. За эту услугу он берет определенный процент.

Привлечение известного на рынке агентства недвижимости в качестве посредника поможет убедить потенциального покупателя в отсутствии у продавца какого-либо злого умысла и в необходимости заплатить часть средств наперед.

Портфель необходимых документов для продажи ипотечной квартиры

Для реализации сделки необходимы следующие документы:

1. Паспорта всех владельцев жилья. Если кто-либо из них не достиг возраста четырнадцати лет, потребуется свидетельство о рождении.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Это данные о зарегистрированных в квартире лицах.
5. Справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
6. Разрешение органов опеки на продажу. Оно необходимо если владельцами квартиры являются несовершеннолетние.
7. Согласие второго супруга, если недвижимость приобретена в браке.
8. Справка о стоимости жилья.

Расходы на подготовку документов могут быть связаны с нотариальным оформлением согласия второго супруга. Стоимость такой услуги равна 1500 руб. Оценка жилья зависит от региона. Стоимость обычно составляет от трех до пяти тысяч рублей.

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

Порядок оплаты налога с продажи ипотечной квартиры не отличается от другого жилья. Если квартира была в собственности более трех лет, то сделка налогом облагаться не будет.

Такое правило касается и случаев, когда продавец не получил прибыли со сделки. То есть квартира была продана по цене меньшей, чем приобреталась.

В этом случае срок нахождения в собственности значения не имеет.

Если квартира принадлежала человеку менее трех лет и в результате сделки он получил прибыль, нужно будет заплатить налог. Его размер составляет тринадцать процентов от суммы дохода.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Порядок военного ипотечного кредитования регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». По правилам этого нормативного акта квартира находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны.

Для того, чтобы продать такую квартиру необходимо погасить кредит, либо прослужить в Вооруженных силах двадцать лет. После этого с жилья будет снято обременение и по согласованию в Росвоенипотекой заключается договор купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Продажа такой квартиры имеет свои отличительные особенности. Прежде всего необходимо выделить детские доли.

После этого необходимо получить согласие органов опеки. Для этого потребуется представить документы, характеризующие жилье, которое будет приобретено взамен продаваемого.

Согласие будет получено только в том случае, если доли детей не уменьшатся, а условия проживания не ухудшатся. Ситуация может осложнится ещё и тем, что при достижении восемнадцатилетия дети могут обжаловать сделку, если их части выделены не были.

Проблемные ситуации, которые возникают при продаже ипотечной квартиры

Ипотечное жилье имеет особый статус. По этой причине сделки с ним могут повлечь определенные затруднения. Они могут быть обусловлены причинами различного характера.

Риски для продавца практически сведены к нулю. Залоговые права банка всегда проходят регистрацию в Росреестре. По этой причине человек не может лишиться недвижимости до окончания сделки.

В свою очередь покупатель может столкнуться с рядом проблем. Если банк не даст согласия, то сделку реализовать будет невозможно.

Иногда продавец, получив деньги в качестве аванса, скрывается от покупателя. Взыскать средства в таком случае можно через суд, либо обратившись в правоохранительные органы, если имел место факт мошенничества.

Нередки случаи, когда нельзя получить согласие органов опеки на продажу квартиры или отсутствуют некоторые документы на недвижимость. Форс-мажор, например, болезнь, смерть, пожар или стихийное бедствие, могут создать определенные затруднения.

Квартира у заемщика менее 5 лет

Срок владения имуществом не является определяющим фактором при совершении сделки купли-продажи, даже ипотечной квартиры. Основным условием является согласие банка, поскольку недвижимость фактически находится в залоге у кредитной.

Срок в данном случае имеет значение в отношении уплаты налогов. Если была получена прибыль и квартира находится у владельца меньше трех лет, то налог выплатить придется.

Время владения квартирой менее пяти лет значения не имеет.

Переезд в другой город

Затруднения могут возникнуть и в случае, если сделка предусматривает переезд в другой город. Многие банки предъявляют такое требование как наличие регистрации по месту жительства или пребывания.

По этой причине человеку придется искать прописку в городе, где оформляется сделка. Это гарантирует снижение риска, связанного с тем, что в последующем человек скроется в неизвестном направлении и не выполнит обязанности по выплате ипотеки.

Проблемами в таком случае будут:

• увеличение сроков процедуры, связанных с проведением переговоров между банками и оформлением документов;
• дополнительные расходы за услуги законного представителя, нотариуса и риэлтора.

Проблемы связаны с территориальной удаленностью недвижимости и продавца. Некоторые документы имеют ограниченный срок действия, что создаст дополнительные трудности.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка, за наличный расчет

По правилам Сбербанка ипотечное жилье можно реализовать с использованием наличных денежных средств.

Процедура будет складываться из следующих этапов:

1. Обращение в Сбербанк с просьбой о продаже недвижимости.
2. Получение соответствующего согласия.
3. Поиск покупателя.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Внесение покупателем оплаты в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком.
6. Передача остатка суммы продавцу.
7. Закрытие кредитного договора.
8. Снятие обременения.
9. Регистрация права собственности в Росреестре.

ВАЖНО! Сбербанк может выдать справки сторонам, подтверждающие факт снятия обременения с недвижимости и отсутствия задолженности.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Получить согласие Сбербанка на продажу квартиры, для приобретения которой использовался материнский капитал, довольно непросто.

Это обусловлено следующими условиями:

• необходимо получить согласие органов опеки. Оно дается только после документального подтверждения того, что права детей не будут нарушены.
• продажа будет возможно только для определенных целей – приобретение новой, обмен, строительство.
• нужно выделить долю в имуществе каждого малыша.

В остальном процедура стандартная:

1. Нужно получить согласие органов опеки и Сбербанка.
2. Найти продавца.
3. Заключить договор купли-продажи.
4. Погасить остаток по выплатам.
5. Снять обременение с недвижимости.
6. Найти и купить новое жилье.
7. Зарегистрировать права всех собственников, включая детей, в Росреестре.

ВАЖНО! Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с материнским, аннулировать такое решение будет невозможно. Но продавец не лишается права обращаться в суд.

Можно ли после продажи квартиры в ипотеке, купить другую в ипотеку?

С продажей ипотечной квартиры мы разобрались. Осталось выяснить, можно ли снова оформить кредит на покупку другого жилья. Это вполне возможно, но длительно по времени. Заемщику снова придется:

• искать подходящую жилплощадь;
• собирать весь пакет документов о своей платежеспособности и новой квартире;
• пройти проверку в кредитном учреждении для одобрения сделки;
• внести первоначальный взнос;
• заключить с банком кредитный договор.

Если вы уже проходили процедуру оформления ипотеки, то будете готовы ко всем трудностям.