Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Собственник может в любой момент распорядиться своим имуществом, действуя в рамках закона. Использование маткапитала не «блокирует» возможность отчуждения имущества, а лишь накладывает определенные обязательства на продавцов, которые они должны исполнить. После урегулирования вопроса с ООП, банком, сделка проводится без каких-либо препятствий.

Как продать жилье, купленное на материнский капитал

Сделка по продаже жилья, приобретенного на мат. капитал, состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Найти ребенку равноценное жилье

ООП проверяют, не будут ли ущемлены имущественные права детей, поэтому родителям следует обратить внимание на следующие моменты:

• Размер долей. Нельзя наделить ребенка меньшей долей. Например, если в продаваемой квартире несовершеннолетний владеет 1/3 квартиры (18,6 м2), то и в новом жилье должно быть предоставлено не менее 1/3 при условии, что квадратура останется прежней или больше предыдущей.
• Место расположения недвижимости. Если продается квартира в черте города, а приобретается в сельской местности, необходимо аргументировать, что ребенку так будет лучше, поскольку в загородном районе благоприятнее экологическая обстановка, ближе школа или иные аргументы.

В дальнейшем понадобится доказательство предоставления ребенку иной жилплощади, поэтому необходимо заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором оговариваются тонкости предстоящей сделки, порядок произведения расчета.

Шаг 2. Достичь договоренностей с членами семьи

Поскольку продается квартира с долей ребенка, необходимо получить согласие супруга на осуществление сделки.

Согласие ребенка оформляется в произвольной форме.

Шаг 3. Обратиться в органы опеки и попечительства

Для получения разрешения родители должны обратиться лично в попечительский совет по месту проживания. Сотрудник представит образец заявления, которое заполняется обоими родителями.

В случае отсутствия родителей вместо них могут действовать опекуны, попечители несовершеннолетнего, но при условии предоставления документов, подтверждающих причины отсутствия родителей (например, свидетельство о смерти, о лишении родительских прав, решение суда о безвестном отсутствии).

Вместе с заявление необходимо предоставить документы:

• паспорта родителей, свидетельство о рождении несовершеннолетнего или паспорт, если ребенку исполнилось 14 лет;
• письменное согласие детей на продажу, если им более 14 лет;
• свидетельство о браке (о разводе);
• доказательства права собственности на реализуемое имущество (выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт, паспорт БТИ, техпаспорт помещения;
• выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов;
• справку об оценочной (или кадастровой, инвентаризационной) стоимости квартиры;
• предварительный договор купли-продажи иного жилья, заверенный у нотариуса;
• письменное обязательство, что сделка купли-продажи будет совершена, а детям представится другое жилье, не уступающее продаваемому.

Следует обратить внимание на следующие сроки:

1. Справка, выданная ООП, действует всего 3 месяца. Если не совершить сделку в этот срок, придется проходить утверждение в ООП повторно.
2. После выдачи разрешения родители должны в течение 1 месяца наделить ребенка новой жилплощадью, иначе регистрационный орган может отказать в совершении сделки.

Шаг 4. Собрать документы для продажи квартиры

Получив согласие органов опеки на сделку, необходимо подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи. В нотариальную контору предоставляются:

• паспорта сторон сделки, свидетельство о рождении (паспорт) несовершеннолетнего;
• если интересы ребенка представляет опекун — документы, удостоверяющие его право действовать вместо несовершеннолетнего;
• справка о составе семьи;
• разрешение ООП на отчуждение имущества ребенка;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН о праве собственности или соответствующее свидетельство;
• кадастровый паспорт;
• передаточный акт;
• выписка из лицевого счета и квитанция об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• договор задатка или аванса;
• договор об аренде банковской ячейки;
• нотариально заверенная доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо;
• справка о психическом состоянии здоровья продавца.

Шаг 5. Подписать договор, зарегистрировать сделку в Росреестре

В установленный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса. Последний сверяет предоставленные документы с заявленными и ставит нотариальное заверение.

Поскольку только после регистрации новый владелец приобретает право на распоряжение имуществом, обоим сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр, подав документы:

• договор купли-продажи и акт приема-передачи;
• заявление, составленное по выданному образцу;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• кадастровый паспорт;
• паспорта сторон договора, свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).

После завершения регистрационных действий квартира сделка считается завершенной.

Сроки продажи

Найдя покупателя квартиры, следует его заранее предупредить, что оформление займет больше времени, чем предполагается. Чтобы не «спугнуть» потенциального нового собственника, необходимо разъяснить, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, и утверждение продажи в органах опеки — дополнительная мера для защиты интересов ребенка.

Без данной процедуры сделка будет незаконна, и лучше подождать 2-3 недели, чем подписать договор без соблюдения правил.

Расходы при оформлении договора

Продажа квартиры сопряжена с расходами на юридическое сопровождение сделки, сбор документов, оформление договора.

Работа технического характера выйдет около 8 тыс. руб., хотя может быть больше или меньше в зависимости от сложности сделки.

За регистрацию сделки в Росреестре придется оплатить 2000 руб.

Если нет желания заниматься «бумажной волокитой», можно обратиться к регистратору сделки. Он оплатит госпошлину, оформит участникам усиленные квалифицированные подписи и поможет организовать отправку документов в электронном виде. Стоит учесть, что стоимость услуг точно не определена и может колебаться от 5 до 20 тыс. руб.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

При покупке квартиры в ипотеку первое, что требуют от покупателя — внести залог. Сумма немалая, поэтому в ход идут и личные сбережения, и средства маткапитала. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо:

1. Погасить ипотечный кредит.
2. Выделить доли детям, супругу.
3. Найти альтернативное жилье. Основное условие: по квадратуре квартира (дом) не должны быть меньше предыдущей. Детям причитаются доли, равные или больше тех, что имелись в продаваемом объекте.
4. Заключить предварительный договор купли-продажи нового жилья.
5. Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу квартиры.
6. Оформить договор купли-продажи, произвести его регистрацию в Росреестре.

Представленный алгоритм — лучший вариант для успешной продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, однако на практике все иначе. Зачастую квартира продается до погашения кредита.

В таком случае банк выступает в роли залогодержателя, и для совершения сделки по отчуждению имущества потребуется дополнительно обратиться в банк для получения разрешения на продажу квартиры. Но как быть с долей, которую необходимо выделить несовершеннолетнему? К сожалению, банк не даст согласие на предоставление ребенку доли до выплаты кредита, однако Органы опеки охотно пойдут навстречу, если продавец предоставит документ, где обязуется выделить ребенку равноценную долю в другой недвижимости.

Им может быть:

• предварительный договор купли-продажи, в котором оговорено, что доля в новой квартире будет принадлежать детям;
• дарственная на часть квартиры (дома), принадлежащей родственникам.

В банке перезаключается договор ипотеки, вследствие чего покупателю переходят права на квартиру и обязанности по выплате остатка кредита. Если стоимость квартиры больше суммы долга, остаток «ждет» продавца в банковской ячейке.

Получить к ней доступ можно будет при определенных условиях, которые предварительно оговариваются обеими сторонами и представителем банка.

Механизм проведения подобных сделок отработан, риски для продавца и покупателя минимальны, поскольку законность сделки проверяется юристами банка, органами опеки.

А как продать или разменять квартиру, приобретенную на материнский капитал, при разводе?

Процесс развода заканчивается разделом имущества, нажитого в период брака. Стороны могут прийти к «полюбовному» соглашению либо разбираться через суд.

Отдельным пунктом стоит жилье, купленное на материнский капитал (МК). По закону РФ его собственником является каждый член семьи, каждый имеет свою долю, установленную в момент покупки, в том числе и муж.

Вот почему такая недвижимость не подлежит разделу.

Муж – лишь претендент на свою долю. Хотя есть один нюанс.

Заниматься продажей или разменом можно в том случае, если дети (рожденные в браке) достигли совершеннолетия. Это законная мера, защищающая права детей.

Они не должны страдать при разводе. Фактически, благодаря детям получен МК, оказавший помощь в приобретении жилья, иначе покупка бы была не возможной.