Можно ли и как продать квартиру купленную в ипотекуи купить другую

В зависимости от причин, по которым необходим смена квартиры, вопрос купли-продажи недвижимости может быть решен по-разному. Риелторы отмечают, что наиболее популярными причинами смены одной квартиры, приобретенной в ипотеку, на другую, купленную по той же программе, являются:

  • улучшение материального положения заемщика или увеличение семьи. Нередко ипотеку оформляют молодые семьи, которые после появления детей стремятся улучшить свои жилищные условия;
  • изменение семейных обстоятельств. Именно так завуалировано заемщики называют развод, когда требуется продать недвижимость, приобретенную в браке, разделить деньги и приобрести квартиры меньшего размера;
  • ухудшение материального положения. Ипотечные кредиты банки выдают не только в рублях, но и в долларах или евро. За последние пару лет отечественная валюта обесценилась более чем в два раза, причем зарплаты остались на прежнем уровне, и теперь многие семьи просто не в состоянии выплачивать взятый кредит.

Могут быть и другие причины, по которым заемщику необходимо сменить жилье, например, переход на новое место работы и нежелание добираться туда через весь город.

Если планируется увеличение жилплощади или переезд в более престижный район, то есть планируемый к покупке объект недвижимости более дорогой и ликвидный, заемщик может обратиться в банк с вопросом о замене залога. Однако такой вариант возможен, в основном если приобретение нового жилья идет по договору мены, либо заемщик сначала покупает новую недвижимость, а затем продает старую.

Такие ситуации встречаются редко. Как правило, заемщику надо сначала продать жилье, а затем уже купить новое.

И в таких случаях заемщика интересует один вопрос: возможно ли продать ипотечную квартиру? Поскольку покупка новой жилплощади пойдет уже по обычной схеме оформления ипотеки.

к содержанию ↑

А что говорит закон?

Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон). Статья 37 вышеупомянутого закона говорит о том, что для отчуждения (попросту говоря, продажи) заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, то есть банка.

Таким образом, без разрешения банка сделка не будет занесена в государственный реестр.

Если же продавец каким-то образом обошел закон и продал заложенное имущество, то в соответствии со статьей 39 закона банк имеет право требовать досрочное исполнение обязательств, в том числе и от покупателя, или же признания сделки недействительной.

к содержанию ↑

Как получить разрешение на продажу?

Итак, главным условием является получение от банка разрешения на продажу недвижимости. Практически у всех банков уже отлажена четкая процедура выдачи разрешения на отчуждение имущества. Финансовые учреждения заинтересованы в выплате ипотеки, а кто будет при этом владельцем, их не интересует.

Как правило, отчуждение возможно при условии полного погашения ипотечного кредита. Если заемщик не имеет возможности самостоятельно закрыть долг, то ситуация несколько усложняется. Сначала заемщик должен найти покупателя, который готов внести сумму за ипотеку, только после этого банк снимает обременение, и возможно совершение сделки.

к содержанию ↑

Проблемы, связанные с продажей обремененной квартиры

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, — задача достаточно сложная, так как далеко не каждый покупатель согласится приобретать такую недвижимость. В связи с этим возникает две проблемы:

  • узкий круг покупателей. Наиболее сложное в вопросе продажи ипотечной недвижимости – поиск покупателя. Многие просто боятся связываться с банком, опасаясь потерять в будущем и недвижимость, и деньги. Учитывая богатый выбор недвижимости, выставленной на продажу, поиск человека, готового купить такую квартиру, может стать настоящей проблемой;
  • необходимость продавать по заниженной стоимости. Так как круг потенциальных покупателей существенно сужается, то для того чтобы сделать предложение более привлекательным, приходится делать существенные скидки, уступая квартиру по цене, ниже рыночной.

Кроме того, иногда банки устанавливают штраф за досрочное погашение ипотеки. В таком случае нужно просчитать все расходы, чтобы не оказалось, что сделка является невыгодной.

к содержанию ↑

Способы продажи квартиры

Наиболее вероятны следующие способы продажи обремененной ипотекой квартиры:

  • самостоятельная продажа покупателю за наличный расчет;
  • продажа квартиры покупателю, который оформляет ее по ипотеке;
  • продажа с привлечением риелторской организации в качестве посредника.

Рассмотрим все варианты более подробно.

Самостоятельная продажа

В таком случае продавец самостоятельно ищет покупателя.

Суть сделки следующая. Сначала покупатель передает продавцу ту часть денег, которые нужно заплатить по ипотеке, чтобы выплатить долг. После этого продавец и представитель банковской организации снимают обременение с квартиры, а покупатель регистрирует права на недвижимость, одновременно передавая оставшуюся сумму.

Главной проблемой является то, что необходимо найти покупателя, который до совершения сделки согласится внести необходимую сумму. Данная операция довольно рискованна, ведь в случае недобросовестности продавца покупатель может остаться и без квартиры, и без денег.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может потребовать зарегистрировать договор задатка у нотариуса.

к содержанию ↑

Продажа покупателю, который оформляет ипотеку

В таком случае идеальна ситуация, когда у покупателя есть сумма, необходимая для погашения ипотеки. Продавец за полученные деньги расплачивается с банком и снимает все ограничения. После этого покупатель предоставляет необходимые для совершения сделки документы и оформляет ипотеку, а продавец получает остаток средств от банка.

Желательно, чтобы ипотека бралась в том же банке. Тогда можно рассчитывать на более быструю и простую процедуру, а документы будущего покупателя можно приложить к заявлению с просьбой разрешить досрочное погашение ипотеки.

к содержанию ↑

Продажа квартиры с помощью агентства недвижимости

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий Юрьевич
Юрист с 6-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Ситуация очень похожа на первый способ продать квартиру, только поиском покупателя занимается риелтор. За эту услугу он берет определенный процент.

Привлечение известного на рынке агентства недвижимости в качестве посредника поможет убедить потенциального покупателя в отсутствии у продавца какого-либо злого умысла и в необходимости заплатить часть средств наперед.

к содержанию ↑

Итоги

Итак, продать ипотечную квартиру и купить другую возможно, причем есть даже несколько способов, как это сделать. Конечно, наличие обременений усложняет процедуру поиска покупателя и оформления сделки, но не является проблемой, которую невозможно решить.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку, например в Сбербанке?

Квартира, приобретенная за ипотечные средства, может стать предметом договора купли-продажи. Такая ситуация характера для случаев, когда человек испытывает финансовые затруднения с выплатой кредита.

Довольно часто люди хотят продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку. Порядок реализации сделки определен параграфами 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

  1. 4 способа продажи ипотечной квартиры
  2. Погашение ипотечного кредита досрочно
  3. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  4. Перепродажа или переуступка своих обязательств другому лицу
  5. Помощь банка в продаже ипотечной квартиры
  6. Портфель необходимых документов для продажи ипотечной квартиры
  7. Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?
  8. Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
  9. Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
  10. Проблемные ситуации, которые возникают при продаже ипотечной квартиры
  11. Квартира у заемщика менее 5 лет
  12. Переезд в другой город
  13. Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка за наличный расчет
  14. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом
  15. Вывод
к содержанию ↑

Портфель необходимых документов для продажи ипотечной квартиры

Для реализации сделки необходимы следующие документы:

  1. Паспорта всех владельцев жилья. Если кто-либо из них не достиг возраста четырнадцати лет, потребуется свидетельство о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Это данные о зарегистрированных в квартире лицах.
  5. Справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  6. Разрешение органов опеки на продажу. Оно необходимо если владельцами квартиры являются несовершеннолетние.
  7. Согласие второго супруга, если недвижимость приобретена в браке.
  8. Справка о стоимости жилья.

Расходы на подготовку документов могут быть связаны с нотариальным оформлением согласия второго супруга. Стоимость такой услуги равна 1500 руб. Оценка жилья зависит от региона. Стоимость обычно составляет от трех до пяти тысяч рублей.

к содержанию ↑

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

Порядок оплаты налога с продажи ипотечной квартиры не отличается от другого жилья. Если квартира была в собственности более трех лет, то сделка налогом облагаться не будет.

Такое правило касается и случаев, когда продавец не получил прибыли со сделки. То есть квартира была продана по цене меньшей, чем приобреталась.

В этом случае срок нахождения в собственности значения не имеет.

Если квартира принадлежала человеку менее трех лет и в результате сделки он получил прибыль, нужно будет заплатить налог. Его размер составляет тринадцать процентов от суммы дохода.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Порядок военного ипотечного кредитования регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». По правилам этого нормативного акта квартира находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны.

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий Юрьевич
Юрист с 6-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Для того, чтобы продать такую квартиру необходимо погасить кредит, либо прослужить в Вооруженных силах двадцать лет. После этого с жилья будет снято обременение и по согласованию в Росвоенипотекой заключается договор купли-продажи.

к содержанию ↑

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Продажа такой квартиры имеет свои отличительные особенности. Прежде всего необходимо выделить детские доли.

После этого необходимо получить согласие органов опеки. Для этого потребуется представить документы, характеризующие жилье, которое будет приобретено взамен продаваемого.

Согласие будет получено только в том случае, если доли детей не уменьшатся, а условия проживания не ухудшатся. Ситуация может осложнится ещё и тем, что при достижении восемнадцатилетия дети могут обжаловать сделку, если их части выделены не были.

к содержанию ↑

Проблемные ситуации, которые возникают при продаже ипотечной квартиры

Ипотечное жилье имеет особый статус. По этой причине сделки с ним могут повлечь определенные затруднения. Они могут быть обусловлены причинами различного характера.

Риски для продавца практически сведены к нулю. Залоговые права банка всегда проходят регистрацию в Росреестре. По этой причине человек не может лишиться недвижимости до окончания сделки.

В свою очередь покупатель может столкнуться с рядом проблем. Если банк не даст согласия, то сделку реализовать будет невозможно.

Иногда продавец, получив деньги в качестве аванса, скрывается от покупателя. Взыскать средства в таком случае можно через суд, либо обратившись в правоохранительные органы, если имел место факт мошенничества.

Нередки случаи, когда нельзя получить согласие органов опеки на продажу квартиры или отсутствуют некоторые документы на недвижимость. Форс-мажор, например, болезнь, смерть, пожар или стихийное бедствие, могут создать определенные затруднения.

Квартира у заемщика менее 5 лет

Срок владения имуществом не является определяющим фактором при совершении сделки купли-продажи, даже ипотечной квартиры. Основным условием является согласие банка, поскольку недвижимость фактически находится в залоге у кредитной.

Срок в данном случае имеет значение в отношении уплаты налогов. Если была получена прибыль и квартира находится у владельца меньше трех лет, то налог выплатить придется.

Время владения квартирой менее пяти лет значения не имеет.

Переезд в другой город

Затруднения могут возникнуть и в случае, если сделка предусматривает переезд в другой город. Многие банки предъявляют такое требование как наличие регистрации по месту жительства или пребывания.

По этой причине человеку придется искать прописку в городе, где оформляется сделка. Это гарантирует снижение риска, связанного с тем, что в последующем человек скроется в неизвестном направлении и не выполнит обязанности по выплате ипотеки.

Проблемами в таком случае будут:

  • увеличение сроков процедуры, связанных с проведением переговоров между банками и оформлением документов;
  • дополнительные расходы за услуги законного представителя, нотариуса и риэлтора.

Проблемы связаны с территориальной удаленностью недвижимости и продавца. Некоторые документы имеют ограниченный срок действия, что создаст дополнительные трудности.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка за наличный расчет

По правилам Сбербанка ипотечное жилье можно реализовать с использованием наличных денежных средств.

Процедура будет складываться из следующих этапов:

  1. Обращение в Сбербанк с просьбой о продаже недвижимости.
  2. Получение соответствующего согласия.
  3. Поиск покупателя.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Внесение покупателем оплаты в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком.
  6. Передача остатка суммы продавцу.
  7. Закрытие кредитного договора.
  8. Снятие обременения.
  9. Регистрация права собственности в Росреестре.

ВАЖНО! Сбербанк может выдать справки сторонам, подтверждающие факт снятия обременения с недвижимости и отсутствия задолженности.

к содержанию ↑

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Получить согласие Сбербанка на продажу квартиры, для приобретения которой использовался материнский капитал, довольно непросто.

Это обусловлено следующими условиями:

  • необходимо получить согласие органов опеки. Оно дается только после документального подтверждения того, что права детей не будут нарушены.
  • продажа будет возможно только для определенных целей – приобретение новой, обмен, строительство.
  • нужно выделить долю в имуществе каждого малыша.

В остальном процедура стандартная:

  1. Нужно получить согласие органов опеки и Сбербанка.
  2. Найти продавца.
  3. Заключить договор купли-продажи.
  4. Погасить остаток по выплатам.
  5. Снять обременение с недвижимости.
  6. Найти и купить новое жилье.
  7. Зарегистрировать права всех собственников, включая детей, в Росреестре.

ВАЖНО! Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с материнским, аннулировать такое решение будет невозможно. Но продавец не лишается права обращаться в суд.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Ипотечная сделка предполагает, что до момента полного погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка. Поэтому без его одобрения продать жилье не получится (п. 1 ст. 37 № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ). В большинстве случаев кредитное учреждение идет навстречу заемщику, но бывают и отказы.

Основные моменты, связанные с условиями ипотеки, прописаны в кредитном договоре. Поэтому многие ответы, в том числе по возможности продажи залогового имущества, можно найти в соответствующем пункте.

Продать жилую площадь, не погасив ипотеку самостоятельно, можно. Варианты реализации такой квартиры мы рассмотрим далее.

к содержанию ↑

Как продать ипотечную квартиру?

Сделка по продаже залогового имущества не будет простой. Рассмотрим способы продажи ипотечной квартиры, чтобы вы смогли выбрать наиболее подходящий для себя вариант.

Досрочная уплата ипотеки средствами продавца

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий Юрьевич
Юрист с 6-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Самый простой способ где, заемщик может самостоятельно погасить оставшийся по ипотеке долг за счет собственных средств. Например, занять у родственников в долг или взять потребительский кредит на выгодных условиях.

В результате обременение в виде залога будет снято, и продать квартиру которая соответствует рыночным условиям не представляет сложностей. Покупателю тоже проще и спокойнее купить жилье, не имеющему обременения, риски в этом случае минимальны.

После продажи жилья вы сможете повторно купить квартиру в ипотеку.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки за счет покупателя

Досрочно закрыть кредит может покупатель квартиры. В такой сделке будут участвовать три стороны: банк, выдавший ипотечный кредит, продавец-заемщик и покупатель. Процесс будет иметь следующий порядок:

  1. Передача в банк заявления от заемщика о желании продать квартиру, находящуюся в ипотечном залоге;
  2. Получение одобрения от банка на совершение сделки;
  3. Поиск покупателя на квартиру, имеющего сумму, равную стоимости объекта;
  4. Заключение между покупателем и продавцом предварительного договора с соглашением о внесении задатка в размере остатка долга по ипотеке. Расчет может быть сделан одним из следующих способов:

Задаток имеет функцию гарантии, что сделка состоится. Его возврат в случае отказа какой-либо из сторон прописан в п. 2 ст. 381 ГК — подробности читайте здесь.

  • Покупатель с ипотекой. Размер первоначального взноса должен равняться остатку долга продавца по ипотечному договору. Сделка будет проще, если ипотека у покупателя и продавца оформлена в одном банке.
  • Через банковскую ячейку. Более надежный способ, где банк является гарантом для сторон сделки. Задействуются две ячейки – для покупателя и кредитора, куда покупатель вносит денежные средства. Риск заключается только в ситуации, когда может быть отозвана лицензия у банка.
  1. После этого кредитное учреждение выдаст справку о погашении долга, на основании которого необходимо снять обременение.
  2. Далее составляется основной договор купли-продажи с передачей остатка денежных средств продавцу (разница между стоимостью квартиры и задатком).
  3. Снятие обременения и регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Продажа ипотечной квартиры банком вместе с ипотечным долгом

В ходе такой сделки на покупателя переоформляется ипотечный договор и вместе с недвижимостью к нему переходит долг. По своей сути это перекредитование, если процесс происходит в рамках одного банковского учреждения. Процесс купли-продажи полностью курируется банком, что обеспечивает надежность и безопасность сделки.

Используется следующая схема:

  • поиск покупателя;
  • извещение банка о желании оформить переуступку долга по ипотеке;
  • получение одобрения от банка;
  • предоставление покупателем пакета документов для оформления ипотеки, кроме бумаг по квартире (эта информация уже имеется у банка);
  • заключение договора между покупателем и банком. В этом случае банк вправе оставить те же условия ипотеки (договор цессии) или изменить ставку;
  • подписание основного договора купли-продажи квартиры;
  • государственная регистрация перехода прав собственности;
  • оформление обременения.

Банк может самостоятельно инициировать процесс продажи залогового имущества, если заемщик отказывается вносить платежи и выходить на контакт с сотрудниками кредитного учреждения. Тогда дело передается в суд и на основании его решения происходит реализация квартиры.

В этом случае после продажи банк удержит сумму по основному долгу, процентам и штрафам и на счет заемщика переведет остаток денежных средств.

к содержанию ↑

Можно ли после продажи квартиры в ипотеке, купить другую в ипотеку?

С продажей ипотечной квартиры мы разобрались. Осталось выяснить, можно ли снова оформить кредит на покупку другого жилья. Это вполне возможно, но длительно по времени. Заемщику снова придется:

  • искать подходящую жилплощадь;
  • собирать весь пакет документов о своей платежеспособности и новой квартире;
  • пройти проверку в кредитном учреждении для одобрения сделки;
  • внести первоначальный взнос;
  • заключить с банком кредитный договор.

Если вы уже проходили процедуру оформления ипотеки, то будете готовы ко всем трудностям.

к содержанию ↑

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Перечень документов в различных ситуациях может меняться. Перечислим максимально полный список, что потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех собственников квартиры (а также свидетельство о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние дети).
  2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
  3. Документ – основание возникновения права на собственность (например, завещание или договор купли-продажи).
  4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией.
  5. Справка об оценке квартиры, выданная организацией, одобренной банком.
  6. Справка о зарегистрированных в квартире гражданах.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Разрешение от органа опеки и попечительства, если собственниками являются несовершеннолетние дети.
  9. Согласие супруга, заверенное нотариально, если имущество приобреталось в зарегистрированном браке.

Пока долг по ипотеке полностью не погашен, вы не вправе продать квартиру без согласия банка. Получить его можно при личном обращении в кредитное учреждение с заявлением.

к содержанию ↑

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Важно, чтобы планы и действия продавца были согласованы с банком. Иначе в регистрации перехода права собственности к покупателю может быть отказано. При правильном оформлении сделки риски минимальны.

Непросто продать ипотечную квартиру, если она приобретена с использованием материнского капитала или по программе военной ипотеки:

  1. Продажа квартиры с участием материнского капитала. В такой квартире родители обязуются выделить детям доли сразу после снятия обременения. Риски покупателя здесь в том, что придется ждать не только снятие обременения после уплаты ипотечного долга, но и выделение долей. Впоследствии потребуется получение справки от органов опеки и попечительства. Выдадут ее только в случае приобретения другого жилья с оформлением долей детям.
  2. Продажа квартиры с участием военной ипотеки. Военная ипотека подразумевает покрытие части долга перед банком государственными средствами, выделенными военнослужащему. В этом случае квартира будет находиться в залоге не только банка, но и Министерства обороны РФ до момента полного погашения долга. Чтобы продать такое жилье, потребуется полностью рассчитаться с банком собственными средствами или за счет потребительского кредита.
к содержанию ↑

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Сделки с недвижимостью подлежат налогообложению в общем порядке. Не имеет значение, продаете вы обремененную ипотекой квартиру или нет. Не облагается НДФЛ в 13 процентов от стоимости имущества объекты, которые находились в собственности не менее:

  • 5 лет;
  • 3 лет, если квартира получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в процессе приватизации.

Второй вариант для сделок с привлечением ипотеки маловероятен. Потому для того, чтобы избежать налогообложения, квартира должна быть куплена не менее, чем за 5 лет до ее продажи.

Уменьшается сумма налога за счет применения имущественного вычета (ст.220 НК). Это 1 млн.рублей от стоимости квартиры или величина расходов, связанных с ее покупкой.

В расходы можно включить не только покупную сумму, но и проценты по ипотечному кредиту. Все эти затраты необходимо подтвердить документами и представить их в налоговый орган вместе с декларацией.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

к содержанию ↑

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий Юрьевич
Юрист с 6-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

к содержанию ↑

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

к содержанию ↑

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Самостоятельное погашение долга

Мнение эксперта
Алексеев Дмитрий Юрьевич
Юрист с 6-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Найти покупателя, который согласится купить квартиру, ипотека по которой еще не погашена, сложно. Поэтому самым очевидным вариантом является самостоятельное досрочное погашение кредита.

Если не хватает собственных средств, можно взять нецелевой потребительский заем. Сегодня банки готовы выдать заемщику несколько миллионов рублей, чего вполне хватит для закрытия жилищного кредита. Но есть 2 проблемы:

  • Банк может не одобрить дополнительный кредит, так как у заявителя из-за ипотеки уже и так серьезная финансовая нагрузка, и новый кредит, по мнению финансового учреждения, он не потянет.
  • Реальная сумма от продажи квартиры будет меньше ожидаемой, так как придется дополнительно погасить проценты по новому кредиту, а потребительские займы дорогие.

Самостоятельное погашение подойдет, если осталась относительно небольшая сумма долга.

Квартира продается по стандартной схеме (заключение договора купли-продажи, передача аванса, перерегистрация прав собственности). Разрешение банка не требуется.

Погашение ипотеки средствами покупателя

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

  • У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
  • Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

  1. Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
  2. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
  3. Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
  4. Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
  5. Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Переоформление жилищного займа

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

  1. Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
  2. Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
  3. Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
  4. Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
  5. Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
  6. Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Нюансы перевода долга

Переоформление ссуды возможно только в одном банке, т.е. потенциальный покупатель должен подать заявку на жилищный займ в финансовое учреждение, которое является залогодержателем. Не все банки вообще готовы на такую процедуру.

Это отличный способ, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или ВТБ, так как оба эти учреждения довольно лояльно относятся к клиентам и подобным сделкам. А вот другие банки могут не разрешить переоформление ипотеки, и придется искать другой вариант.

Покупатель не просто оформляет новую ипотеку, он подписывается по условиям, которые были предоставлены продавцу, включая срок и ставку. Впрочем, условия можно изменить уже после заключения договора (реструктуризация долга или рефинансирование ипотеки).

Выставление жилья на аукцион

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

к содержанию ↑

Банк не дает согласие на продажу жилья: что делать

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

  • у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
  • у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Автор статьи
Алексеев Дмитрий Юрьевич
Юрист с 6-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.
Следующая
ДругоеМогут ли уволить беременную женщину с работы

Добавить комментарий

Adblock
detector